Trong giai đoạn COVID-19 (2020–2022), giá nhà đất ở các quốc gia như Hoa Kỳ, Canada, Úc và New Zealand đã tăng vọt, được thúc đẩy bởi lãi suất cực thấp khiến các khoản thế chấp có giá cả phải chăng trong lịch sử.

Theo Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ và Chỉ số giá nhà Case-Shiller, giá nhà đất ở Hoa Kỳ đã tăng hơn 45% từ năm 2020 đến năm 2022 – cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử là 5-6% mỗi năm. Điều này đánh dấu một trong những mức tăng mạnh nhất trong lịch sử nhà ở của Mỹ.

Tuy nhiên, sau đại dịch, thị trường bất động sản đã thay đổi.

Từ cuối năm 2022 đến năm 2024, giá nhà ở Hoa Kỳ bắt đầu chững lại hoặc giảm ở các bang như California, Washington và Texas khi lãi suất thế chấp tăng từ 3% lên hơn 7%, khiến chi phí sở hữu nhà tăng gấp đôi.

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ và Chỉ số Case-Shiller năm 2024, giá nhà ở các bang lớn như California, Washington và Texas đã giảm 5–10% so với mức đỉnh năm 2022. Các thành phố như San Francisco, Seattle và Austin thậm chí còn chứng kiến mức giảm sâu hơn, với lượng giao dịch giảm mạnh do chi phí vay cao.

Báo cáo tháng 7 năm 2025 của S&P Dow Jones Indices cho thấy giá nhà ở Hoa Kỳ gần như không thay đổi, báo hiệu rõ ràng rằng thị trường đang hạ nhiệt sau đợt bùng nổ đại dịch.

Trên toàn quốc, giá nhà chỉ tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước - thấp hơn mức 1,9% của tháng 6 và thấp hơn nhiều so với mức tăng hai con số trong thời kỳ dịch bệnh COVID-19. Điều này đánh dấu mức tăng trưởng yếu nhất trong gần một thập kỷ.

Cũng có sự khác biệt rõ ràng theo vùng.

Các thị trường nóng trước đây như Tampa (giảm 2,8%), Phoenix (giảm 0,9%), Miami (giảm 1,3%) và San Francisco (giảm 1,9%) đã chứng kiến giá giảm, trong khi các nền kinh tế ổn định hơn như Chicago và Cleveland chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ.

Dòng vốn Việt Kiều vào Việt Nam tăng vọt

Tín Nguyễn, nhà đầu tư bất động sản toàn cầu, chia sẻ: “Trước đây, việc cho thuê bất động sản ở Mỹ. có thể mang lại lợi nhuận 5–6% hàng năm, trong khi mua và bán lại mang lại lợi nhuận 15–20%. Giờ đây, con số đó đã giảm xuống chỉ còn một phần ba do lãi suất cao và nhu cầu yếu.”

Ông ghi nhận sự chuyển dịch vốn mạnh mẽ sang các thị trường châu Á mới nổi như Việt Nam, Philippines và Indonesia - những khu vực có nhiều tiềm năng tăng trưởng.

Trên thực tế, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam đang tăng mạnh, báo hiệu sự quan tâm mới của quốc tế.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài của Bộ Tài chính, Việt Nam đã thu hút 5,1 tỷ USD vốn FDI vào bất động sản trong nửa đầu năm 2025 - gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.

Bên cạnh đó, người Việt Nam ở nước ngoài ngày càng tích cực hoạt động trên thị trường nhà ở trong nước.

Người ta ước tính rằng khoảng 25% lượng kiều hối hiện đang được chuyển vào bất động sản.

Ví dụ: trong số 16 tỷ USD kiều hối về Việt Nam vào năm 2024, có khoảng 4 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản.

Đỗ Anh Việt, nhà môi giới bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhận thấy một xu hướng rõ ràng: ngày càng có nhiều Việt kiều tham gia thị trường, thúc đẩy nhu cầu về các dự án nhà ở cao cấp tại các trung tâm đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng.

Ông giải thích rằng mặc dù trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh có các dự án giá cao nhưng chúng bị hạn chế bởi tình trạng khan hiếm đất đai, thiếu không gian và tiện nghi. Ngược lại, các khu vực mới hơn như Thủ Thiêm có quy hoạch tốt hơn, bố trí mật độ dân cư thấp và cuộc sống rộng rãi - phù hợp hơn với sở thích của Việt Kiều.

Theo Việt, những dự án đáp ứng tiêu chuẩn về quy hoạch, tiện nghi và chất lượng xây dựng có xu hướng bán chạy và duy trì giá trị trên thị trường thứ cấp.

Ví dụ: The Privé, một dự án cao cấp do Tập đoàn Đất Xanh phát triển tại Thủ Thiêm, đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhóm người mua này.

Phạm Thị Miên, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho biết dòng kiều hối đổ vào bất động sản vẫn ổn định và tăng dần theo quý.

Cô đã xác định một số lý do khiến người Việt Nam ở nước ngoài tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này.

Đầu tiên, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam đã trở nên đơn giản hơn nhờ các quy định rõ ràng và cởi mở hơn.

Theo luật hiện hành, người Việt Nam ở nước ngoài được hưởng quyền sở hữu tài sản và quyền giao dịch giống như công dân, giúp họ tự tin đầu tư trực tiếp.

Thứ hai, trong khi nhiều nền kinh tế lớn trên toàn cầu đang tăng trưởng chậm lại thì Việt Nam vẫn duy trì được mức tăng trưởng ổn định và cho thấy khả năng phục hồi mạnh mẽ.

“Điều này tạo dựng niềm tin vào khả năng sinh lời lâu dài và khả năng phục hồi của thị trường Việt Nam,” Miên nói.

Cuối cùng, sự ổn định chính trị của Việt Nam vẫn là yếu tố then chốt.

Bất chấp xung đột và bất ổn toàn cầu, Việt Nam được coi là quốc gia an toàn và ổn định - điều kiện thiết yếu để đầu tư bất động sản, đòi hỏi tầm nhìn và niềm tin dài hạn.

Nhiều Việt Kiều cũng xem đầu tư vào Việt Nam như một cách để đa dạng hóa danh mục đầu tư tại các thị trường mới nổi, tìm kiếm lợi nhuận cao hơn hoặc đơn giản là thực hiện mối liên hệ tình cảm với quê hương - mong muốn “trở về cội nguồn” và đảm bảo một mái ấm để trở về sau nhiều năm ở nước ngoài.

Theo Miên, Việt kiều từ các nước phát triển như Mỹ, Châu Âu hay Canada thường đầu tư vào phân khúc cao cấp - vừa để ở vừa để cho thuê thu nhập dài hạn.

Hạnh Nguyên